Palermo reafirma su liderazgo como el polo inmobiliario más dinámico de la Ciudad de Buenos Aires. Con casi 130.000 m² en obra nueva, supera a Belgrano y Núñez y concentra buena parte de la actividad constructiva de la capital. Sin embargo, detrás de ese impulso conviven mercados muy distintos dentro del mismo barrio, con brechas de precios que llegan al 83% según un informe de Roomix, la plataforma que utiliza inteligencia artificial para analizar propiedades.
La brecha interna: de Palermo Chico a Palermo Viejo
El relevamiento muestra que el valor del metro cuadrado varía de manera drástica entre subzonas:
- Palermo Chico: US$ 4.575 por m²
- Palermo Nuevo: US$ 3.971
- Palermo Hollywood: US$ 3.296
- Palermo Soho: US$ 3.097
- Palermo Viejo: US$ 2.500
La diferencia entre el punto más alto y el más bajo alcanza el 83%. En las avenidas que bordean los Bosques de Palermo, los valores se disparan aún más:
- Av. del Libertador: US$ 6.723 por m²
- Av. Cerviño: US$ 5.431
- Av. Figueroa Alcorta: US$ 5.345
Qué explica estas diferencias
1. Estado y antigüedad del inmueble
Roomix detecta que una unidad a estrenar cotiza en torno a US$ 3.559/m², un 39% más que un departamento usado de más de 30 años (US$ 2.563/m²).
El arquitecto y desarrollador Horacio Ludigliani lo resume así:
“Un departamento reciclado puede valer entre 25% y 35% más; uno a estrenar, entre 40% y 55%. Los proyectos en pozo permiten entrar a valores más bajos con potencial de apreciación”.
2. Amenities y servicios del edificio
Los edificios con prestaciones premium cotizan, en promedio, 33% más por m². Los atributos que más valorizan una propiedad:
- Gimnasio: +28%
- Seguridad 24 horas: +26%
- Cochera: +23%
3. Nuevos polos y desarrollos insignia
Según Matías Chirom (BAIGUN REALTY), los grandes proyectos pueden generar una valorización adicional del 10% al 20% en su entorno. En Palermo, el efecto es más selectivo y favorece especialmente a:
- unidades nuevas,
- con buenas vistas,
- servicios completos,
- y calidad constructiva superior.
Entre los desarrollos que hoy reconfiguran el barrio menciona:
- El Dorrego (ex feria Masticar),
- la torre de Zaha Hadid Architects sobre Libertador,
- Mirabilia, en el límite con Chacarita.
4. Dinámica comercial: se vende lo muy caro y lo muy barato
El CEO de Branson Real Estate, Hugo Koifman, describe un mercado polarizado:
“Hoy se vende lo muy caro y lo muy barato; el segmento medio prácticamente no se mueve”.
Los compradores de mayor poder adquisitivo buscan unidades amplias en:
- Libertador,
- Palermo Chico,
- entorno del ex Zoológico.
Mientras que quienes acceden con crédito hipotecario se concentran en unidades de US$ 70.000 a US$ 100.000.
El corredor de Libertador, el más caro del país
El informe confirma que la Avenida del Libertador continúa siendo el corredor premium del mercado porteño, con valores que superan los US$ 6.700/m². Cerviño y Figueroa Alcorta también sostienen cotizaciones por encima de los US$ 5.000/m².
Un barrio que combina lujo, historia y obra nueva
Palermo integra:
- torres de alta gama,
- edificios históricos reciclados,
- y nuevos emprendimientos residenciales.
Esa combinación sostiene la demanda y explica por qué el barrio continúa siendo el epicentro del mercado inmobiliario porteño, aun con brechas internas que pueden duplicar el valor del metro cuadrado dentro de pocas cuadras.