Tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el Decreto 70/2023, se reestableció la regulación bajo el Código Civil y Comercial, lo que introduce nuevas disposiciones sobre los derechos y obligaciones entre propietarios e inquilinos. A partir de ahora, incluso quienes hayan pagado puntualmente el alquiler podrían ser desalojados si incumplen ciertas condiciones establecidas en el contrato.
Causas de desalojo, aunque el inquilino haya pagado
Según las disposiciones vigentes, los propietarios tienen potestad para iniciar un proceso de desalojo bajo las siguientes condiciones:
- Uso indebido del inmueble: Si el inquilino modifica el destino para el cual fue alquilado o realiza un uso irregular.
- Abandono o falta de conservación: Si el inmueble es descuidado o abandonado.
- Incumplimiento en el pago: Si el inquilino no abona el alquiler durante dos períodos consecutivos.
- Causas establecidas en el contrato: Cláusulas específicas pactadas entre las partes pueden dar lugar a la extinción del contrato.
Plazos para el desalojo
El artículo 1222 del Código Civil y Comercial establece que, en caso de incumplimiento, el propietario debe intimar al inquilino otorgándole un plazo mínimo de 10 días corridos para subsanar la situación. Si no se cumple, el locador puede iniciar una acción judicial de desalojo.
El procedimiento judicial se llevará a cabo bajo las normativas de cada jurisdicción, y la ejecución de la sentencia no podrá tener un plazo menor a diez días.
Importancia de las cláusulas contractuales
El nuevo marco legal otorga mayor relevancia a las cláusulas del contrato de alquiler. Estas deben estar claramente estipuladas desde la formación del acuerdo, según lo establece el artículo 1013 del Código Civil y Comercial. El Colegio de Escribanos de Buenos Aires enfatiza que la causa debe ser objetiva, funcional y subsistir durante toda la ejecución del contrato.
Ejemplo práctico
Un ejemplo proporcionado por los escribanos bonaerenses ilustra la aplicación de estas normas: si un contrato especifica que un salón de eventos será usado exclusivamente para casamientos, pero el inquilino lo utiliza para otro tipo de actividades, el propietario podría invocar esta causa para solicitar la rescisión y el desalojo.
Repercusiones para inquilinos y propietarios
La derogación de la Ley de Alquileres y el regreso al marco del Código Civil y Comercial han generado inquietudes entre los inquilinos, quienes ahora enfrentan menores protecciones legales. A su vez, los propietarios tienen mayor flexibilidad para gestionar sus contratos y resolver conflictos.
Este cambio legislativo reconfigura la relación locativa, aumentando la responsabilidad de ambas partes para cumplir con lo estipulado en el contrato.